资本市场首个平台企业绿灯案例！京东仓储物流REIT上市，扩募已在筹备中

首个大型平台企业绿灯案例已登陆资本市场。

2月8日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“京东仓储REIT”，508098）在上海证券交易所上市。据了解，京东仓储REIT是首只民企仓储物流REIT，同时也是市场上首单由民营500强企业作为原始权益人申报的仓储物流类公募REIT。

“京东仓储物流REIT上市，成为资本市场领域首个大型平台企业绿灯案例，对于资本市场支持平台经济、民营经济发展具有积极的示范效应。”在上市仪式上，中国证监会债券部副主任魏刚表示。

谈到REIT上市的首日表现，京东集团高级副总裁、京东智能产业发展集团（以下简称“京东产发”）CEO胡伟告诉澎湃新闻记者：“超出预期。”据他透露，京东仓储REIT的扩募计划已经在筹备中。“不管从政策层面、企业需求还是个人投资者需求层面，这是一个多赢组合。”

截至2月8日收盘，京东仓储REIT报收3.92元，涨11.64%。

公开资料显示，此次发行的京东仓储REIT由京东（京东世纪贸易）100%持有，嘉实基金为公募基金管理人，委托京东产发（京东东鸿）为运营管理机构，对基础设施项目进行运营管理。项目底层资产包括位于廊坊经开、武汉东西湖和重庆巴南的三处物流园区，合计建筑面积约35.1万平方米。

谈到项目的具体情况，胡伟告诉澎湃新闻记者，此次发行的三个项目紧扣国家宏观发展地域性战略，具有很强的区位优势。从运营逻辑上来看，这三项资产均由京东物流负责承租，出租率达到100%，租约时长达3至5年，整体稳定性较高。“我们认为它长期的价值稳定和保值能力较强，也能经受市场考验。”

京东产发投融资与财务部负责人李文斌介绍，此次REIT从正式申报到上市，前后仅用了两个月，其中也离不开相关部门的大力支持，从去年年底开始，明显感受到市场情绪回暖，投资人认可度提升。

从发行数据来看，京东仓储REIT交出了一份亮眼成绩单：计划募集总额17.57亿元，最终吸引近720亿元资金参与，其中网下发售累计吸引资金465.06亿元，拟认购份额数量为网下初始发售份额数量的126.04倍。

为何要发行仓储REIT产品？京东内部人士介绍，仓储物流行业作为典型的实体经济，投资回报期较长，资金占用成本高，一定程度上限制了仓储物流行业的发展。以仓储物流基础设施资产开展公募REITs，有利于盘活存量仓储物流资产，形成投资良性循环，激发社会资本直接参与投资基础设施的热情，吸引更专业的市场机构参与运营管理。

作为京东的一部分，神秘的“京东产发”究竟是何许存在？据了解，京东产发是京东仓储REIT的资产运营管理机构，也是京东集团旗下唯一仓储物流设施开发运营管理子集团，持有京东集团旗下自建的全部仓储物流设施项目。

截至目前，京东产发旗下现代仓储网络已布局全国29个省级行政区，管理园区总面积超2000万平方米，并在东南亚等海外地区拥有24个基础设施项目。

值得注意的是，京东产发在过去几年持续扩张。2022年，京东产发完成对中国物流资产控股有限公司（CNLP）的收购，后者在全国21个省级行政区的41个物流园拥有190套运营中的物流设施，以及570万平方米的建筑面积。胡伟告诉澎湃新闻记者，目前双方融合非常顺利，中国物流的园区布局进一步充实了京东产发在华东地区的优质资源，也加强了京东产发在仓储物流网络服务的能力。

值得注意的是，胡伟还提到京东产发在海外市场的布局。据他透露，结合京东集团的供应链出海和以及京东产发自身的出海战略，相关布局已经开展了快三年时间，主要核心还是在东南亚市场和欧洲的市场。目前在全球有约24个项目，主要分布在越南、印度尼西亚和英国。

对于未来的布局，胡伟告诉澎湃新闻记者，将加大对新能源和光伏的投入力度，推进更多可持续绿色技术的发展，希望以资产管理平台和多元化投资为核心进行模式探索，构成良性循环。